E’ in arrivo la riforma del catasto: novità sulla determinazione delle rendite

I criteri per la determinazione del valore degli immobili stabiliti in base a superficie, localizzazione e qualità edilizia

Martedì 20 il Consiglio dei Ministri ha presentato una bozza di disegno di legge delega per la riforma fiscale che contiene alcune importanti indicazioni riguardanti la riforma del catasto. Uno degli elementi più significativi riguarda i parametri per la determinazione del valore e della rendita catastale degli immobili: localizzazione, livello qualitativo dell’immobile e superficie in metri quadri.

All’interno della relazione viene spiegato che “il decreto Salva Italia ha operato un aumento automatico e indifferenziato delle rendite catastali dei fabbricati ai soli fini dell’imposta patrimoniale (IMU). Ciò costituiva l’unica possibilità di avvicinare tali valori a quelli di mercato in tempi rapidi, per allineare l’incidenza del prelievo sulla proprietà immobiliare ai livelli europei. Il prezzo è stato però un aumento anche delle disuguaglianze esistenti dovute al mancato aggiornamento del catasto”. Ciò che si vuole fare è quindi lasciare inalterato il carico tributario, suddividendolo però in modo diverso per evitare, o limitare, il rischio che si verifichino sperequazioni.

In questo senso, i Comuni e il Governo avranno il compito di revisionare il catasto allo scopo di migliorare i livelli di equità, chiarezza e qualità delle informazioni nel settore immobiliare.

In pratica, ad ogni unità immobiliare sarà dato un valore patrimoniale e un’indicazione sulla redita, che si determineranno attraverso l’analisi dei valori medi ordinari espressi dal mercato considerando un lasso di tempo di  tre anni, e sugli ambiti territoriali del mercato immobiliare.

Più complessa la situazione delle unità immobiliari a destinazione ordinaria: il loro valore patrimoniale medio sarà determinato mediante l’utilizzo di funzioni statistiche che, utilizzando il metro quadro come unità di consistenza, evidenzieranno la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche dell’immobile.

Per quello che riguarda  gli immobili a destinazione speciale, il loro valore sarà stabilito attraverso una stima diretta basata su modelli e metodologie standard e parametri specifici. Laddove non sia possibile fare riferimento ai valori di mercato, sarà utilizzato il criterio del costo di tipo strumentale, e quello reddituale se la redditività rappresenta l’aspetto più impattante.

La rendita media ordinaria sarà determinata attraverso parametri analoghi: saranno utilizzate funzioni statistiche che forniranno indicazioni sul rapporto tra i redditi medi derivanti da locazione, localizzazione e caratteristiche edilizie dell’edificio. Sarà poi possibile applicare speciali saggi di redditività deducibili dal mercato e relativi a un intervallo temporale di tre anni, se mancasse un mercato forte delle locazioni.

 

Le aliquote saranno poi abbassate gradualmente, in particolare le imposte sui trasferimenti, per evitare che questa modifica delle rendite catastali si traduca in un carico fiscale sempre più oneroso.

 

 

 

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