EXITone e il Piano Dismissioni: il case history “Banca d’Italia”

Oltre al Decreto “Sviluppo” nelle scorse settimane il Governo Monti ha dato anche il via libera al Piano delle Dismissioni del Patrimonio Pubblico, ambito che rappresenta uno dei core buisness di EXITone, società specializzata in progetti di valorizzazione di patrimoni immobiliari complessi, pubblici e privati.

Fra i progetti in corso di cui ci stiamo occupando troviamo infatti il progetto di Dismissione Immobiliare di Banca d’Italia entrato nel vivo con l’annuncio, del 13 giugno socrso, della messa in vendita del primo lotto di immobili.
Il progetto è però iniziato ufficialmente il 20 aprile 2011 con la firma per l’affidamento dei servizi di advisory all’RTI formato da EXITone e Colliers International Italia che è poi proseguito con le fasi propedeutiche alla vendita tra le quali, le attività tecnico-amministrative e legali, le modalità di esecuzione dei sopralluoghi e le attività di due diligence, oltre alla verifica delle non conformità.

Ripercorriamo le tappe più importanti di questo progetto.

Consistenza e descrizione del patrimonio

Il patrimonio immobiliare di proprietà della Banca D’Italia interessato dal progetti di dismissione è composto da 66 immobili, distribuiti su tutto il territorio nazionale, dei quali 11 sono appartamenti all’interno di condomini, i restanti 55 sono immobili cielo terra, normalmente sedi dismesse della Banca d’Italia stessa, con una superficie totale di circa 240.000 mq.

Le attività tecnico-amministrative e legali

Da aprile a giugno 2011 si sono svolti i sopralluoghi presso tutti gli immobili. I tecnici competenti di EXITone, supportati dal personale della Banca d’Italia, hanno visitato tutti gli immobili elaborando due schede di sopralluogo, una denominata “Scheda di Unità Immobiliare” che conteneva i dati generali sulle condizioni degli immobili quali finiture (pavimentazione, pareti, infissi interni ed esterni, ecc.), impianti (elettrico, riscaldamento, condizionamento, Idrico – Idraulico, ecc.). Nella scheda venivano inoltre rilevate le condizioni occupazionali degli immobili, l’analisi catastale e quella edilizia/urbanistica (con rilievo, negli ultimi due casi delle non conformità) e un’altra denominata “Scheda Complesso” nella quale venivano riportate informazioni relative all’immobile nella sua totalità, quindi l’analisi catastale e quella edilizia/urbanistica con le loro non conformità, ma anche ad esempio la destinazione d’uso prevalente, l’accessibilità, i trasporti, le caratteristiche dei dintorni urbani, le presenze urbane significative, l’analisi ISPESL – Tit II del D.M. 01.12.1975, l’analisi CPI – D.M. 16.2. 1982 (Verifica della presenza di attività soggette a Prevenzione incendi), l’analisi dei vincoli, ecc.

Come si è visto, nel corso dei suddetti sopralluoghi, sono state mappate tutte le non conformità tecniche, sia di tipo catastale, cioè relative alla non corrispondenza tra gli elaborati grafici presenti in Catasto dei Fabbricati e l’effettivo stato dei luoghi, sia di tipo edilizio/urbanistico, cioè relative a eventuali non corrispondenze tra lo stato dell’immobile e il progetto edilizio consegnato nel Comune in cui è situato l’immobile.

L’attività di regolarizzazione conseguente alla mappatura delle non conformità, sia presso il Catasto, sia presso i Comuni rimane in capo direttamente a Banca d’Italia.

Fascicoli degli immobili

A seguito delle attività di sopralluogo, di un’attenta attività reperimento degli elenchi documentali e di una prima analisi integrativa (catastale), è stato dunque predisposto, per ciascun asset, un “Fascicolo dell’immobile”, contenente informazioni relative a:

  • “status quo” dell’asset immobiliare (caratteristiche, composizione, dimensioni e destinazioni d’uso, struttura costruttiva e stato di conservazione, ecc.)
  • descrizione della regolarità tecnica e giuridico-amministrativa (proprietà, identificazione catastale, regolarità edilizia, inquadramento urbanistico, indici edificatori e limiti di edificabilità, ecc.)
  • contesto territoriale e socio-economico (contesto cittadino, caratteristiche del quartiere, ecc.)
  • considerazioni finali, comprensive di swot analisis. Questo tipo di analisi, attraverso le categorie dicotomiche di cui si struttura, minacce/opportunità e punti di forza/punti di debolezza, rappresenta uno strumento chiaro ai fini di una valutazione preliminare degli elementi di opportunità con riferimento alla valorizzazione del bene derivanti sia da fattori intrinseci (caratteristiche proprie dell’immobile) sia estrinseci (fattori ambientali e di contesto).

Nella scheda dell’immobile sono stati aggiunti alcuni allegati quali, ad esempio, il corredo fotografico, la documentazione catastale, le tabelle di regolarità, gli elaborati grafici forniti dal committente ed altro ancora a completare un quadro completo della situazione dell’immobile, propedeutico alla sua dismissione.

L’attività di comunicazione

Nel frattempo, già a partire dall’aggiudicazione dell’appalto, l’RTI Colliers-EXITone ha lavorato per la promozione e pubblicizzazione del progetto di dismissione di Banca d’Italia sia presso gli organi di stampa, sia presso il target dei potenziali acquirenti. Im particolare, sono stati organizzati momenti di visibilità presso le più importanti fiere del settore immobiliare, l’EIRE – Expo Italia Real Estate Milano, 7-9 giugno e l’EXPO REAL Monaco, 4 – 6 ottobre 2011. In entrambi i casi sono stati creati poster e flyer promozionali ed è stato utilizzato un I-PAD su cui è stata caricata una presentazione interattiva del progetto in italiano e inglese, così da garantire la necessaria visibilità dell’operazione sia in ambito nazionale sia internazionale.

È, inoltre, online il sito web dedicato al progetto di dismissione: www.colliers-exitone.eu, il portale web progettato per l’appalto dove è possibile accedere immediatamente ad informazioni generali sul patrimonio oggetto di dismissione e tenersi costantemente aggiornati circa l’avanzamento del piano di dismissione.

La fase di vendita: il primo lotto

Il 13 giugno 2012 abbiamo dato notizia ai mezzi di comunicazione dell’avvio, a inizio luglio, della vendita del primo lotto di immobili.

Oggetto di questa prima fase di dismissione sono 12 unità immobiliari a uso residenziale, localizzate nelle città di Asti, Avellino, Cosenza, Frosinone, Mantova, Parma, Siracusa, Sondrio e Udine. Si tratta di immobili in condomini di terzi, appartamenti un tempo utilizzati dal personale dipendente, il cui valore complessivo ammonta a circa 5,5 mln di €.

Abbiamo dunque aggiornato il sito web evidenziando i beni in vendita e preparando tutto il materiale utile per la “purchase experience”, cioè il processo di acquisto, che avverrà attraverso procedura.
Il Bando integrale di vendita con ogni indicazione utile per l’accesso e la partecipazione alla procedura di dismissione, comprensivo di tutta la documentazione necessaria per la presentazione dell’offerta di acquisto e l’analisi degli/dell’immobili/e di interesse, sarà disponibile a partire dal giorno 13 giugno 2012 sul sito www.colliers-exitone.eu.Il termine ultimo per la presentazione di un’offerta irrevocabile di acquisto per uno o più immobili è fissato al giorno 1 ottobre 2012.

Le fasi successive

Le attività di dismissione della parte restante degli immobili di Banca d’Italia, ovvero le filiali o gli immobili cielo-terra, avranno inizio il prossimo autunno.

 

 

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