Riforma del condominio: qualità e fondi per gli interventi

Prendiamo in prestito un’efficacie post di MonitorImmobiliare che sintetizza le principali novità e introdotta dalla Riforma del Condominio (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012).

Fra i punti più interessanti per i professionisti, che hanno nei condomìni un bacino di mercato tutto da sfruttare, troviamo quello relativo ai lavori straordinari che impone la costituzione di un un fondo comune per l’importo dei lavori (e in questo caso l’iniziativa di CREDITO CONDOMINIO che vede in partnership EXITone con Harley&Dikkinson Finace prevede proprio la possibilità di finanziare questi interventi) e quello sull’introduzione della qualificazione della figura professionale dell’amministratore di condominio. L’amministratore dovrà infatti adottare un modello organizzativo del proprio lavoro in grado di soddisfare determinati requisiti e standard, per esempio la selezione dei fornitori ed EXITone, che ha individuato nel Tutor dell’Immobile la figura tecnica di riferimento per medio-piccoli proprietari e gestori immobiliari, ha deciso di estendere la propria certificazione di qualità (ISO 9001) a tutti i Tutor del Business Network; di conseguenza EXITone garantisce ai Tutor dell’Immobile la certezza di proporsi agli amministratori di condominio come partner tenici affidabili e in regola con i parametri di qualità a cui ora anche gli amministratori devono rispondere.

  • Delega:

Prima – era possibile in qualunque forma, anche orale.

Ora – è consentita solo per atto scritto.

Prima – numero illimitato.

Ora – massimo 1/5 dei condomini e dei millesimi.

 

  • Maggioranze minime:

Prima – almeno 1/3 più 1 dei condomini.

Ora – è sufficiente 1/6 + 1 dei condomini.

  • Costituzione dell’assemblea:

Prima – era necessaria la presenza di almeno 2/3 dei condomini.

Ora – basta la presenza della metà.

  • Convocazione assemblea:

Prima – era valida in qualunque forma.

Ora – solo per iscritto o in via telematica.

  • Modifica dei beni comuni:

Prima – intervento senza nessuna comunicazione preventiva.

Ora – comunicazione amministratore e assemblea.

  • Verbale assemblea:

Prima – riportava solo le decisioni dell’assemblea.

Ora – deve riportare il contenuto della riunione.

  • Sottotetti:

Prima – si ritenevano privati salvo quelli destinati all’uso comune.

Ora – si presumono comuni se hanno destinazione o potenzialità di uso comune.

  • Modifica destinazioni d’uso:

Prima – bastava il voto di 2/3 dei condomini e dei millesimi.

Ora – occorrono i 4/5 dei millesimi e dei condomini.

  • Responsabilità dell’usufruttuario:

Prima – rispondeva solo delle spese ordinarie.

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Ora – risponde in solido con il proprietario per tutto.

  • Escussione condomini:

Prima– i terzi creditori potevano rivalersi per intero su tutti i singoli condomini.

Ora – si debbono prima perseguire i condomini morosi.

  • Lavori straordinari:

Prima – nessun vincolo o prescrizione.

Ora – obbligatoria costituzione di un fondo per l’importo dei lavori.

  • Mediazione:

Prima – partecipazione libera.

Ora – partecipazione dell’amministratore subordinata a delibera assembleare di autorizzazione.

  • Innovazioni:

Prima – approvazione sempre con maggioranza dei 2/3.

Ora – per le materie speciali, indicate all’art. 1120 c.c.,è sufficiente la maggioranza della metà del valore.

  • Piccolo condominio:

Prima – era considerato “piccolo condominio” quello con non più di 4 condomini (minori formalità).

Ora – il numero è stato elevato a 8.

  • Requisiti amministratore:

Prima – nessun requisito.

Ora – è richiesta incensuratezza, titolo di studio e formazione. Obbligo

  • Conto corrente:

Prima – era richiesto solo dalla Giurisprudenza.

Ora – è imposto per legge (art. 1129 c.c.).

  • Riscossione forzosa:

Prima – l’amministratore non aveva termine per agire, fatta salva la normale diligenza.

Ora – l’amministratore deve procedere entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.

  • Presentazione rendiconto:

Prima – non era stabilito per legge alcun termine ma l’amministratore poteva essere revocato se non rendeva il conto per 2 anni.

Ora – 180 giorni dalla chiusura della gestione.

  • Registri:

Prima – non vi erano registri obbligatori salvo le documentazioni relative ai verbali ed alla contabilità.

Ora – è obbligatoria la tenuta dei registri dei verbali, della contabilità, dell’anagrafe condominiale e di nomina e revoca amministratori.

  • Animali domestici in condominio:

Prima – era possibile stabilire un divieto tramite il regolamento.

Ora – non è più consentito porre divieti.

  • Rappresentanza in super condominio:

Prima – tutti i condomini dovevano essere convocati in assemblea.

Ora – nei supercondominii con più di 60 condomini, nelle assemblee per gli ordinarie ogni condominio partecipa con un suo rappresentante.

  • Deleghe all’amministratore:

Prima – erano sempre consentite.

Ora – sono tassativamente vietate.

  • Revisione millesimi:

Prima – doveva essere approvata dall’unanimità dei condomini, o disposta dall’autorità giudiziaria.

Ora – può essere anche approvata dall’assemblea col voto di almeno la metà del valore.

  • Sanzioni:

Prima – erano limitate nel massimo.

Ora – sono consentite da 200 ad 800 euro.

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