Riqualificare per valorizzare

Condividiamo con voi l’interessante editoriale di Guglielmo Pelliccioli da Quotidiano Immobiliare che analizza lucidamente lo status quo dell’edilizia residenziale italiana fra patrimoni invenduti e deprezzati. Prima di passare alla lettura completa dell’articolo, abbiamo estrapolato una frase che ha richiamato la nostra attenzione:

[…] il bene casa non è più un cespite a valore crescente nel tempo come siamo sempre stati abituati a considerare. Se è brutto e obsoleto (e lo sono il 70 per cento di quelli esistenti) il suo prezzo è destinato a precipitare. E allora non sarebbe il momento di varare un coraggioso e rivoluzionario piano nazionale di abbattimento e rifacimento del patrimonio abitativo delle nostre città? 

Una provocazione, ma che nasconde un fondo di verità: la valorizzazione passa attraverso la riqualificazione, ed è su questo obiettivo che si basa la mission del Business Network EXITone dei Tutor dell’Immobile, una rete di liberi professionisti specializzati in attività tecniche per la gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente e dell’ambiente costruito; liberi professionisti ‘raggruppati’ dal il prestigioso brand di EXITone  in grado di assistere medio-piccoli gestori e proprietari immobiliari grazie a soluzioni tecnologiche siglate da EXITone con prestigiosi partner del settore e con la garanzia di proporsi come fornitore qualificato e certificato.

“Muto come una tromba, matto come un cavallo” di Guglielmo Pelliccioli (ilQi.it – 16/05/2013)

Non ci sono più i proverbi di una volta. Purtroppo. Invece esistono ancora le case di una volta. L’evoluzione ha toccato e modificato anche ciò che appariva strenuamente legato al passato, anzi era il passato per antonomasia, come i proverbi. Ma con i mattoni non c’è riuscita:i mattoni sembrano essere più longevi dei proverbi. Così le nostre città diventano sempre più brutte, peggio di un brutto incubo. Orrendi palazzi, squallidi edifici. L’anonimo grigiume di una città è il miserevole biglietto da visita che offriamo ai visitatori. Commentando, con un po’ più di visione prospettica, i dati sul mercato residenziale, presentati in settimana dall’Agenzia del Territorio, viene da pensare a due cose: che quelli illustrati siano i dati fisiologici delle compravendite del mercato e, soprattutto, che non si venda più ciò che è brutto. Un mercato è fatto dall’incrocio della domanda e dell’offerta, ma anche dalla domanda che non ha un’offerta e da quell’offerta che non ha una domanda. Non è un banale gioco di parole, come avranno ben inteso i nostri esperti lettori. Oggi ci sono in Italia 700mila case vuote, sfitte, teoricamente disponibili. Praticamente un numero uguale alle compravendite che si concretizzano in un anno e mezzo in tutta Italia. Più o meno l’equivalente in euro di 100 miliardi di scambi che non si realizzano per colpa di un patrimonio fermo, bloccato, che non rende nulla, anzi che si deprezza in continuazione. Più o meno questo patrimonio corrisponde al 2 per cento della ricchezza delle famiglie italiane che erode il suo valore ogni anno che passa. Tale patrimonio, per darvi un altro dato, è pari allla consistenza abitativa di una grande città italiana. Siamo in presenza di una enorme città invisibile, una città morta.
Ieri, camminando per una via qualunque di Milano, ho contato quanti palazzi, tra quelli che si affacciavano sulla strada, avevano esposti cartelli di ‘vendesi’ o ‘affittasi’. Praticamente tutti. Ogni edificio/condominio aveva da uno a tre appartamenti disponibili. E’ improbabile che questi immobili siano occupati oggi da un inquilino o dal diretto proprietario: essi sono vuoti e lo sono da anni. Solo che ora vengono messi sul mercato per una precisa necessità: bisogno di liquidità. Anche chi non ne avrebbe reale necessità teme, tuttavia, di rimanere col cerino in mano e si affretta ad esporre il suo bel cartello. E si dispone ad aspettare: mesi, probabilmente anni, forse inutilmente per sempre. In altre location della città sono invece quasi ultimati cantieri che stanno per immettere sul mercato migliaia di unità immobiliari nuovissime, tecnologicamente eco sostenibili  dotate di ogni confort. Peccato che siano a prezzi d’affezione, cioè per una classe sociale abbiente che può tranquillamente spendere un milione, due milioni per acquistare la casa dove vivere. Chi sta come reddito nel mezzo, ed è la maggioranza, può disporre quando va bene di massimo 400/500mila euro; peccato che a queste cifre non vi sia praticamente prodotto nuovo adatto a questa categoria di nuclei familiari. Si contano sulle dita di una mano le realizzazioni immobiliari nuove a Milano che acquistabili con queste cifre.
Da qualche settimana mi pare di intuire che le banche stiano finalmente iniziando a lanciare proposte innovative di mutui dopo gli ultimi anni di chiusura totale. E’ certamente un primo timido segnale di ripresa. Ma ci domandiamo come verranno valutati quegli immobili da finanziare, soprattutto quelli con i cartelli esposti che si diceva prima? Quale convenienza avrà una banca a finanziare un bene il cui valore è destinato a diminuire nel tempo? Che limite di sicurezza adotterà nel finanziamento? Perché questa è la realtà: il bene casa non è più un cespite a valore crescente nel tempo come siamo sempre stati abituati a considerare. Se è brutto e obsoleto (e lo sono il 70 per cento di quelli esistenti) il suo prezzo è destinato a precipitare.
E allora non sarebbe il momento di varare un coraggioso e rivoluzionario piano nazionale di abbattimento e rifacimento del patrimonio abitativo delle nostre città? Un’operazione colossale che ridisegni il profilo urbano radicalmente, salvando ovviamente il (poco) di buono che c’è? Si dirà che un’operazione del genere è difficoltosa, al limite dell’impossibile, visti i numerosi problemi che comporta: piani urbanistici, iter concessori, reperibilità dei finanziamenti, proprietà parcellizzata e diffusa, problemi di viabilità, tempi di realizzazione e soluzioni abitative alternative per i residenti. Lo sappiamo, non è facile. Ma queste sono le vere sfide da affrontare, non le piccole opere di manutenzione e tamponamento. Se l’industria delle costruzioni e del real estate elaborasse un piano e cominciasse a discuterlo con i cittadini, i Comuni, gli istituti finanziari, lo Stato centrale, sicuramente ne uscirebbe un progetto capace di cambiare la faccia al Paese e dare lavoro per vent’anni a milioni di lavoratori. Non solo dell’edilizia ma di tutta la filiera che costituisce l’indotto dell’immobiliare: praticamente l’intero sistema economico nazionale. Certo, ci vuole coraggio anche solo a pensarla un’opera così. Ma se si immaginano i risultati forse vale la pena davvero di provarci e di non demordere tanto facilmente.

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