“Il nostro futuro si chiama Real Estate”

Condividiamo l’interessante editoriale di Guglielmo Pelliccioli pubblicato oggi, 4 novembre, su il Quotidiano Immobiliare che riprende in maniera semplice ed esaustiva, alcuni concetti che EXITone prosegue attraverso la propria attività.

Si discute, non senza ragione, sul futuro del sistema industriale immobiliare cercando di individuare dove, come e quanto potrà operare, in quali contesti e su quali tipologie di asset.

I filoni principali “aggredibili” sono quattro:

  1. le iniziative di sviluppo;
  2. la gestione dei patrimoni;
  3. l’area delle dismissioni pubbliche;
  4. il recupero dell’esistente, compresa la riqualificazione energetica.

Sono quattro ambiti che presentano prospettive interessanti ma volumi fortemente diversi. Non sarebbe male cominciare a capire bene di cosa stiamo parlando:

  1. Iniziative di sviluppo. Per le loro caratteristiche intrinseche richiedono tempi lunghi di approvazione, investimenti notevoli e di lunga durata, consenso sociale sul territorio, prospettive concrete di assorbimento da parte del mercato. Se immaginiamo di proiettare la situazione attuale in uno scenario di post crisi, è legittimo pensare che il sistema non potrà generare più di qualche miliardo di euro l’anno.
  2. Gestione dei patrimoni, i due veicoli più adatti ci sembrano i fondi immobiliari e le Siiq, che complessivamente a tutt’oggi, dopo circa 15 anni dalla loro introduzione (i fondi immobiliari), sono arrivati a gestire in valore circa un cinquantina di miliardi di euro. Per le Siiq sappiamo che oltre Igd e Beni Stabili non si sono costituite altre società. Anche qui riteniamo corretto ipotizzare la crescita complessiva di questi veicoli entro e non oltre i 4-5 miliardi di nuovi asset ogni anno, al netto delle liquidazioni dei fondi esistenti.
  3. Dismissioni pubbliche, stante i risultati assolutamente negativi degli ultimi anni, e ammesso che tutto, come per magia, si metta in moto all’improvviso da subito, per ammissione dello stesso Governo non si andrà oltre i 6 miliardi l’anno. Ma a essere molto ottimisti.

Resta la quarta gamba, quella del recupero e della riqualificazione urbana (4). Vediamo di soffermarci un po’ di più su questa ipotesi di lavoro.

Il mercato della riqualificazione in Italia interessa 4,5 milioni di edifici pari a una superficie complessiva di 2 miliardi di metri quadrati.

Il consumo energetico del patrimonio immobiliare è pari a 185 milioni di TEP (Tonnellate equivalente petrolio), circa il 45% dei consumi nazionali.
Basterebbero questi due dati per comprendere quanto valore potrebbe estrarre il sistema immobiliare in termini di lavoro di riqualificazione e di risparmio energetico. Se pensiamo che il costo medio di ristrutturazione è stimato in 1.000 euro a mq, il potenziale lavoro sviluppabile genererebbe un fatturato di 2.000 miliardi di euro.
Un edificio adeguatamente coibentato, inoltre, porterebbe ad un risparmio energetico di circa il 30%, passando dagli attuali 100 miliardi di bolletta energetica a 70. In parole semplici, si risparmierebbero 30 miliardi di euro ogni anno.

Per chi fosse scettico sulle potenzialità che l’industria immobiliare potrebbe sviluppare, forniamo altri due dati: il patrimonio residenziale italiano nelle aree urbane è per il 76,2% vecchio di oltre 40 anni; questa percentuale raggiungerà e supererà l’85% nel 2022, vale a dire tra meno di dieci anni.
Grosso modo se si restaurassero tutte le case fatiscenti o malmesse d’Italia si genererebbe lavoro pari all’edificazione di 2.000 quartieri-città come Santa Giulia capaci di ospitare ognuna 3.000 famiglie o, sempre per fare un confronto di cifre, si produrrebbe un fatturato equivalente a quello di 20 anni di mercato immobiliare delle compravendite per tutte le tipologie.

Nessun altro settore del Paese, industriale o commerciale o dei servizi, è in grado di sviluppare un simile fatturato, neppure immaginando di dilazionarlo in venti anni. Ma soprattutto nessun altro tipo di economia produttiva può incidere così tanto sulla qualità della vita dei cittadini.

Ecco perché il real estate, il settore delle costruzioni, l’edilizia e tutta la filiera manifatturiera e finanziaria che ci sta dietro sono così importanti e prioritari per la crescita del Paese. Ecco perché questo sistema ha una responsabilità tanto alta.
Questi numeri sono impressionanti, ma reali. Sta a noi, alle pubbliche amministrazioni, allo Stato, alle imprese metterli in gioco. In questi dati c’è tutta la potenzialità di un mercato, ma soprattutto il futuro della nostra economia.

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